Foires aux questions

Un mandat de vente est un contrat bilatéral entre le vendeur, propriétaire d’un bien immobilier et un professionnel de l’immobilier à qui le vendeur confie son bien à la vente.
Le mandat de recherche est un contrat par lequel un acquéreur confie à un professionnel la recherche d’un bien selon des critères précis. Il est régi par les lois Hoguet et Alur qui encadrent l’activité de l’agent immobilier comme celle du chasseur d’appartement.

Le mandat exclusif présente l’avantage pour le particulier de ne pas avoir à s’occuper de rechercher un acquéreur, de faire des visites et de négocier le prix. L’agent immobilier s’occupe de tout. Le bien n’est pas mis en concurrence entre plusieurs agences ni avec le propriétaire lui-même.
Il s’agit du mandat qui lie le plus le mandant et son agent immobilier. La personne qui a recours aux services de l’agent immobilier s’interdit de vendre/chercher un bien seule et d’avoir recours à d’autres agences immobilières. L’agent immobilier fera son maximum pour que votre bien soit vendu.
L’exclusivité peut rebuter certains vendeurs, à tort, ils peuvent avoir le sentiment d’accroître leurs chances de vendre en faisant jouer la concurrence entre plusieurs agences. Mais dans la pratique, avec un mandat exclusif, les agences immobilières travaillent mieux et plus vite.

Le mandat semi-exclusif de vente est à mi-chemin entre le mandat exclusif et le mandat simple. Le vendeur ne souhaite pas s’interdire de le vendre par lui-même. Seuls lui et l’agence peuvent poster une annonce pour trouver un acquéreur.
Si le vendeur vend le bien par lui-même, il s’engage à présenter l’acquéreur potentiel à l’agent immobilier car ses honoraires seront tout de même dus. Ils peuvent représenter la totalité ou une partie de la commission que toucherait l’agent s’il avait lui trouvé l’acquéreur. Dans ce cas de figure, les honoraires sont réduits de moitié.
Ce type de mandat est souvent choisi par les vendeurs qui souhaitent cumuler les avantages d’une vente entre particuliers avec celle d’une vente via un professionnel.
Le vendeur bénéficie de l’implication totale de son agent et assure sa vente. En effet, le professionnel pourra vérifier la solvabilité des futurs acquéreurs et l’accompagner juridiquement jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Le mandat simple est le contrat le moins engageant pour le vendeur. L’agent immobilier et le client signent un document aux termes duquel ils prévoient que si l’agent immobilier trouve un acquéreur aux conditions prévues, une commission lui sera versée. Mais c’est le seul cas. Autrement dit, le vendeur peut vendre le bien par lui-même sans avoir à verser de commission d’agence et faire appel à d’autres agences.

Il permet une plus grande souplesse aux vendeurs, mais risque de vous pénaliser en envoyant un mauvais signal aux acquéreurs du fait de la multiplication des annonces. Certains agents peuvent se sentir découragés et leur implication en sera moins importante pour vendre votre maison ou appartement. Les services mises en œuvre seront moins importants et en moyenne le bien reste autour de 6 mois en vente au lieu de 90 jours avec un mandat exclusif.

Le mandat de recherche est utilisé lorsqu’une personne souhaite trouver un bien. Pouvant être mutée dans une nouvelle ville ou tout simplement en étant de la région mais sans connaissance particulière de ce que l’on trouve sur le marché ni des prix pratiqués, elle aura besoin d’un professionnel pour trouver ce qui lui correspond. 

Le mandat de recherche suivra alors la même logique que le mandat de vente. 

L’agent immobilier s’engage à être vos yeux et vos oreilles pour trouver le bien qui vous correspond d’après les critères que vous lui avez fournis. Il présélectionne les biens qui pourraient vous plaire en épluchant les différentes annonces. Il ne vous soumettra que les biens les plus pertinents qu’il aura au préalable visités pour vous. 

S’il a trouvé un bien qui correspond en tous points à ce que vous cherchez, vous vous engagez de votre côté à conclure un compromis de vente. 

L’agent immobilier sera également vigilant à vous faire signer le mandat de recherche avant toute visite d’un bien et bien entendu avant que le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur une transaction. Il risquerait des sanctions, ainsi que les parties en cas de poursuite.

Le mandat doit être donné pour une durée déterminée ( en général 3 mois ) au terme de laquelle il prend automatiquement fin, sauf si une clause de reconduction automatique est prévue. Toutefois, lorsque le mandat prévoit une clause d’exclusivité ou une clause pénale, passé un délai irrévocable de trois mois à compter de sa signature, il peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les honoraires peuvent être portés soit à la charge de l’acquéreur, soit à la charge du vendeur.
Il paraîtrait assez logique de faire supporter la charge des honoraires au vendeur avec qui l’agence a signé un mandat de vente… Mais alors quel est l’avantage pour le vendeur et pour l’acquéreur ?Pour le vendeur le choix de signer un mandat avec des honoraires à la charge vendeur ou acquéreur n’a aucun impact pour lui. En revanche s’il signe un mandat charge vendeur, cela impose à l’acquéreur une « surtaxe » de droits de mutation.

Pour un acquéreur :
achat neuf au ancien : 10 jours
Signature d’un mandate de vente / achat : 14 jours

Pour un vendeur : Aucun délai de rétractation possible, il s’engage envers l’acheteur dès l’acceptation de l’offre d’achat.


Ne bénéficient pas du délai de rétractation :
L’opération d’acquisition d’un bien réalisée par le biais d’une SCI.
L’opération d’acquisition d’un terrain. Seul l’acquéreur est protégé. En effet, le vendeur ne bénéficie pas d’un délai de rétractation. Dès la signature du compromis de vente, il est définitivement engagé à l’égard de l’acquéreur.
Le vendeur peut-il se rétracter avant la signature du compromis ?
Lorsque la signature d’un compromis de vente est prévue, cela implique qu’elle a été précédée, en général, d’une offre d’achat formulée par l’acheteur. Dans la plupart des cas, à la suite de la visite d’un logement en vente, l’acheteur formule une offre d’achat écrite au vendeur, dans lequel il lui propose d’acheter le bien à un certain prix.
Le vendeur peut refuser ou accepter cette offre, mais à partir du moment où l’offre est acceptée, le vendeur ne peut plus revenir en arrière et se rétracter. Il s’engage alors à vendre son bien à l’acquéreur, qui a formulé son offre d’achat, et à signer le compromis de vente avec lui. Le vendeur n’est donc pas engagé envers l’acheteur tant qu’il n’a pas répondu à l’offre d’achat.
Après avoir accepté l’offre, la vente devient alors parfaite et doit avoir lieu. Cependant, notez que cette règle ne vaut qu’à partir du moment où l’acheteur fait une offre inférieure au prix fixé par le vendeur : si un acheteur fait une offre au prix fixé, le vendeur n’est alors pas en droit de refuser cette offre, il est donc engagé par défaut envers cet acheteur.

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